El mercado inmobiliario local vive épocas de incertidumbre y el segmento de las oficinas no escapa a ese escenario.
En ese contexto de demanda moderada no es extraño ver como las negociaciones entre propietarios y quienes buscan alquilar comienzan a mutar.
Bajo las condiciones actuales de mercado, se observa cada vez más una nueva modalidad que contempla el pago por adelantado del alquiler. Los lapsos de adelanto varían entre los seis y doce meses, aunque algunos más osados se animan a estirarlo a dos años, con algunas cláusulas que funcionan de paraguas por si se dispara la inflación.
De esa forma todos parecen salir ganando. El locatario, entre ellas, empresas que tienen problemas para girar divisas al exterior, puede hacer un uso tangible de la liquidez acumulada en moneda argentina, al tiempo que congela el precio de alquiler, al fijar el valor de cotización del dólar.
Además, evita los efectos de la inflación sobre el contrato.
Por el lado del propietario, le permite obtener fondos por adelantado, lo que es muy útil en el caso de los desarrolladores porque pueden destinar los mismos para financiar otros emprendimientos.
Según el último Reporte del mercado de oficinas de la firma Cushman & Wakefield de la Argentina, durante el año pasado la demanda dejó una absorción neta anual de 34.100 metros cuadrados, lo que contribuyó a moderar el crecimiento de la tasa de vacancia. Esta cifra, si bien es la más baja de los últimos cinco años, revela que la demanda no está totalmente paralizada, y que se ha movido con cierta cautela para realizar muy pocas operaciones de alquiler.
Sin embargo, las mediciones de la vacancia de largo plazo muestran que el 78% de la superficie disponible lleva más de seis meses en el mercado.
La suma de todo esto, presiona a la baja los precios de alquiler, llevando a algunos propietarios de espacios vacíos por largo tiempo, a negociar valores de renta por debajo de la media del mercado, para poder ocuparlos.
A lo largo de 2014 el inventario de oficinas clase A se incrementó en 61.000 mð. El 57% correspondió al submercado 9 de Julio, el 23% al corredor Panamericana y el 20% a Puerto Madero.
Locales comerciales resignan rentabilidad
La renegociación de contratos de alquiler de locales comerciales comenzó a mostrar una veta casi desconocida en los últimos años: sus dueños prefieren perder ante la inflación antes que quedarse sin inquilinos.
Los propietarios comenzaron a aceptar tasas de ajuste del 15, 18 ó 20 por ciento anual, cuando el índice de Precios al Consumidor del Indec arroja una inflación anual de entre 15 por ciento para 2014 y las consultoras la estiman entre 30 y 40 por ciento. Por ejemplo, el alquiler de un local de 300 metros cuadrados en la esquina de Florida y Tucumán, en pleno centro porteño, tiene un costo de 18.500 pesos mientras que los gastos de mantenimiento que abona el dueño son de 14.000 pesos. Ese local podría cobrar un alquiler más alto para tener una rentabilidad mejor, pero sus dueños prefieren tenerlo alquilado para cubrir gastos fijos de expensas ordinarias antes que tenerlo vacío.
Fuente consultada: Diario BAE
