{"id":12249,"date":"2014-02-25T15:15:52","date_gmt":"2014-02-25T18:15:52","guid":{"rendered":"http:\/\/servicioinformativodelaconstruccion.com\/?p=12249"},"modified":"2014-09-05T21:44:30","modified_gmt":"2014-09-06T00:44:30","slug":"butlow-asesora-sobre-fideicomiso-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/butlow-asesora-sobre-fideicomiso-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Butlow asesora sobre Fideicomiso Inmobiliario"},"content":{"rendered":"

\"28-03-2011<\/a>Cuando quieran saber, cual es el nivel alcanzado por un arquitecto, abogado o escribano en materia de Arquitectura Legal, solo basta con que le pregunten sobre fideicomiso.<\/p>\n

Un d\u00eda, hace ya mucho tiempo -era el verano de 1995- la consulta de un arquitecto conmovi\u00f3 nuestras fragilidades intelectuales. Quer\u00eda transformarse en empresario, utilizar las bondades de la nueva herramienta del fideicomiso y que lo provey\u00e9ramos de un \u00abpack\u00bb, con todos los documentos necesarios como para poder iniciarse.<\/p>\n

H\u00e1bil, inteligente y por sobre todo harto de los autoritarios comitentes que le hab\u00edan tocado en suerte, hab\u00eda logrado idear un sistema que seg\u00fan \u00e9l, le permitir\u00eda alejarse de la pobreza y de la falta de trabajo rentable.<\/p>\n

Un lote excelentemente ubicado, incluyendo viuda dispuesta a canjearlo por un local y un departamento; una empresa constructora dispuesta a realizar la obra percibiendo la mitad en dinero efectivo y el saldo en metros; tres inversores interesados en hacer rentar sus ahorros, superando las miserables tasas bancarias y por supuesto su propio proyecto, que hac\u00eda a\u00f1os ven\u00eda perfeccionado, m\u00e1s sus cualidades y experiencias como director de obra por administraci\u00f3n.no pod\u00edan fallar.<\/p>\n

Repuestos del susto, sin experiencia pr\u00e1ctica -aunque hab\u00edamos participado en la redacci\u00f3n de la ley- con fundados temores de entregar un mamarracho, escasa bibliograf\u00eda para estudiar y mucho, pero mucho esfuerzo, pudimos concretar el tan requerido \u00abpack\u00bb con errores e inconsistencias, que a\u00fan hoy nos desvelan a pesar de haber pasado 16 a\u00f1os.<\/p>\n

Hoy, luego de tanto equivocarnos, tanto discutir, estudiar y practicar, rendimos un emotivo homenaje a las v\u00edctimas de nuestra ignorancia, que en algunos casos -milagrosamente- terminaron bien parados y llamativamente siguen siendo nuestros clientes.<\/p>\n

De aqu\u00ed en m\u00e1s, 15 consejos pr\u00e1cticos sobre fideicomisos inmobiliarios acompa\u00f1ados de un breve fundamento:<\/p>\n

1- Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.<\/p>\n

2- Olv\u00eddese del contrato tipo: No hay dos fideicomisos iguales. Copiar, es peligros\u00edsimo y m\u00e1xime en un contrato tan abierto y al que se sumar\u00e1 tanta gente, como por ejemplo, fiduciantes, fiduciarios, arquitectos, constructores, beneficiarios, cesionarios y la AFIP.<\/p>\n

3- Ac\u00e9rquese al contrato final en forma cautelosa: Si a\u00fan no est\u00e1n ligadas todas las voluntades, redacte previamente una Carta Intenci\u00f3n, que lo ayudar\u00e1 a comprender, que es lo ya anudado y que no, para poder seguir adelante.<\/p>\n

4- No es necesaria la escritura p\u00fablica: Para redactar un fideicomiso inmobiliario, la ley 24.441, no exige escritura p\u00fablica. Puede utilizar un instrumento privado y luego, cuando ya est\u00e9n limadas todas las asperezas y se llega al texto definitivo, se procede a protocolizar.<\/p>\n

5- No use croquis, sino anteproyecto: Lo m\u00e1s importante de un fideicomiso consiste en preveer que obra se va a realizar y como se va a distribuir. Un croquis, es demasiado pobre como para que los derechos y obligaciones que se crean, est\u00e9n a resguardo. Conf\u00ede en un completo y bien desarrollado anteproyecto.<\/p>\n

6- Transf\u00f3rmese en un fiduciante especial: Si usted fue quien aport\u00f3 las ideas del emprendimiento, busc\u00f3 y consigui\u00f3 el lote, prepar\u00f3 a su riesgo la factibilidad y el anteproyecto y logr\u00f3 o est\u00e1 por lograr las voluntades de los inversionistas, se merece un premio. No elija ser fiduciario, sino el rol de fiduciante inversor originante.<\/p>\n

7- Evite ganar tiempo: Pierda un poco de tiempo en dotar a su fideicomiso de un nombre y un CUIT, que le ser\u00e1 requerido a futuro por el Registro de la Propiedad Inmueble. No inicie los tr\u00e1mites municipales a nombre de los due\u00f1os originales, porque les generar\u00e1 una responsabilidad indebida, frente a contratantes (arquitectos, por ejemplo) y terceros.<\/p>\n

8- Utilice una cuenta bancaria especial: En un contrato tan din\u00e1mico como el fideicomiso, el fiduciario debe contar con la seguridad de que todos los aportes queden debidamente registrados. No olvide, que el comprobante de dep\u00f3sito bancario es suficiente recibo del aporte y el m\u00e9todo m\u00e1s transparente y eficaz de llevar una buena contabilidad. Los negros son buenos en el f\u00fatbol, pero no en el fideicomiso.<\/p>\n

9- Aproveche las ventajas impositivas: En los tiempos modernos ya no sirven las enciclopedias vivientes y nadie sabe todo de todo. Hay grandes diferencias en las normas impositivas cuando los beneficiarios son las mismas personas que los fiduciantes y cuando no. Analice tambi\u00e9n la posibilidad de que todo se maneje a trav\u00e9s de cesiones de derechos.<\/p>\n

10- A veces, dos fiduciarios : No es com\u00fan, ni tampoco f\u00e1cil, pero hay supuestos donde dos grupos integran el conjunto de inversores y difieren en la confianza hacia un fiduciario. En casos de necesidad, pueden nombrarse dos y encontrar un sistema para desempatar sus decisiones.<\/p>\n

11- No olvidar los contratos de proyecto y direcci\u00f3n y el de construcci\u00f3n: Muchas veces, el esfuerzo por realizar un buen contrato de fideicomiso es tan grande que se olvida de lo fundamental, es decir, que alguien muy claramente contratado se ocupe del proyecto y de la direcci\u00f3n de obra y otro se ocupe de la construcci\u00f3n mediante alg\u00fan sistema que funcione.<\/p>\n

12- Preveer el pago con unidades: Aunque jam\u00e1s vaya a usarla, no deje de asentar una cl\u00e1usula que permita poder entregar unidades funcionales en pago de los distintos gastos y honorarios que genere la construcci\u00f3n, administraci\u00f3n y comercializaci\u00f3n del emprendimiento.<\/p>\n

13- F\u00f3rmula para la resoluci\u00f3n de controversias: Prevea ante quien se resolver\u00e1n los conflictos que suelen ocurrir, pero antes de cambiar a la justicia ordinaria por una privada (Tribunales Arbitrales, Colegios P\u00fablicos, etc.) inf\u00f3rmese sobre cuales son los honorarios, aranceles y procedimiento que deber\u00e1 afrontar por esta elecci\u00f3n.<\/p>\n

14- Cesi\u00f3n de derechos: Prepare cuidadosamente la posibilidad de ceder derechos y distinga claramente el caso de los beneficiarios adquirentes del de la condici\u00f3n de fiduciantes adherentes. Recuerde que la cesi\u00f3n es parecida a la compra venta, pero s\u00f3lo parecida.<\/p>\n

15- Uruguay no es la Argentina : Si su fideicomiso tiene por objeto realizar un emprendimiento en Uruguay (Punta del Este, Colonia, San Ignacio, etc.) t\u00f3mese tiempo para revisar las disposiciones que sobre fideicomiso rigen en este pa\u00eds (ley 17.703 y decreto 516\/003) y tenga muy en cuenta cual es el sistema para exportar servicios profesionales de arquitectura desde la Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n

Cada uno de estos 15 consejos pudo crearse recorriendo un largo camino de errores, angustias, l\u00e1grimas y experiencias que nos ha tocado enfrentar a lo largo de tanta c\u00e1tedra, tantas conferencias y tantos asesoramientos en vivo. Su finalidad, no es desanimarlo, sino por el contrario, animarlo a que use el fideicomiso, pero mejor.mucho mejor.<\/p>\n

Por Daniel Enrique Butlow (*)<\/p>\n

(*) Abogado y profesor titular de las c\u00e1tedras de Derecho de la Construcci\u00f3n , Arquitectura e Ingenier\u00eda Legal, en las Escuelas de Posgrado de la Universidad de Palermo y Belgrano, Buenos Aires, Rep\u00fablica Argentina.<\/p>\n

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