{"id":19983,"date":"2015-04-13T13:40:18","date_gmt":"2015-04-13T16:40:18","guid":{"rendered":"http:\/\/servicioinformativodelaconstruccion.com\/?p=19983"},"modified":"2015-04-13T15:59:00","modified_gmt":"2015-04-13T18:59:00","slug":"la-politica-habitacional-y-el-proximo-gobierno","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/la-politica-habitacional-y-el-proximo-gobierno\/","title":{"rendered":"La pol\u00edtica habitacional y el pr\u00f3ximo gobierno"},"content":{"rendered":"

\"Viviendas-sociales\"<\/a>La gran asignatura \u200ependiente en nuestro pa\u00eds, es la dificultad para acceder a su vivienda, que tienen los j\u00f3venes y las familias de clase media. Escribe Damian Tabakman.<\/p>\n

Una gran asignatura \u200ependiente en nuestro pa\u00eds, es la dificultad para acceder a su vivienda, que tienen los j\u00f3venes y las familias de clase media, a diferencia de lo que sucede en los otros pa\u00edses de la regi\u00f3n. Para generar condiciones para que ello sea posible, hay que trabajar sobre la oferta de inmuebles aptos para tal fin, y tambi\u00e9n sobre la demanda, respecto de lo cual, naturalmente lo m\u00e1s importante es el cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

En ese sentido, en el mundo se aplican diversas estrategias, en general con un fuerte involucramiento del Estado. En efecto, la vivienda tiene un gran valor social de manera que los gobiernos entienden que deben ser proactivos para que se puedan adquirir a plazo y con tasas accesibles. Las pol\u00edticas p\u00fablicas toman fisonom\u00edas variadas seg\u00fan los pa\u00edses y las coyunturas macroecon\u00f3micas.<\/p>\n

En EEUU, por ejemplo, al d\u00eda de hoy y como consecuencia de la crisis del 2007 \/ 2008, el financiamiento hipotecario est\u00e1 virtualmente estatizado en cabeza de Fannie Mae y Freddie Mac. Sin llegar a ese extremo, en otros sitios los gobiernos otorgan diversos tipos de garant\u00edas para el sector, como por ejemplo sobre el repago de los bonos hipotecarios, sobre la morosidad de los inquilinos, seguros de tasa de inter\u00e9s, seguro hipotecario, etc. Tambi\u00e9n hay desgravaciones de diversa naturaleza, sobre la tasa, sobre el impuesto a las ganancias de los desarrolladores que hacen ese tipo de proyectos, etc.<\/p>\n

Se podr\u00eda decir que no existe mercado hipotecario maduro sin alg\u00fan grado de participaci\u00f3n estatal activa, con mejores y peores resultados. En nuestro pa\u00eds, despu\u00e9s de m\u00e1s de una d\u00e9cada de tener esa cuesti\u00f3n desatendida, se lanz\u00f3 recientemente el Procrear, que ya ha alcanzado un enorme volumen.<\/p>\n

Sus cr\u00e9ditos, \u00edntegramente fondeados y subsidiados por el Anses, se sortean en la Loter\u00eda Nacional entre quienes califican, y luego se otorgan a quienes ya tienen lotes para edificar su casa o a quienes compran las unidades que el Banco Hipotecario est\u00e1 construyendo sobre terrenos fiscales. \u200eLos desarrolladores privados y la banca en general (p\u00fablica y privada, salvo el Banco Hipotecario) est\u00e1n ausentes en la operatoria, de modo que todo pasa por la capacidad del Estado de abastecer la oferta edilicia y la demanda de hipotecas.<\/p>\n

En consecuencia, el Procrear no tiene un efecto multiplicador. Sin duda, ese es el punto que deber\u00e1 abordar el pr\u00f3ximo gobierno, desde mi punto de vista, empezando por lograr que los bancos den pr\u00e9stamos hipotecarios con incentivos adecuados.<\/p>\n

Como nota de color, cabe mencionar que hoy en d\u00eda las entidades financieras destinan gran parte de su liquidez a invertirla en grandes torres de oficinas propias, en el entendimiento que los ladrillos son un gran resguardo de capital, y mientras tanto pr\u00e1cticamente no dan pr\u00e9stamos hipotecarios. Es que actualmente son inviables debido a la inflaci\u00f3n vigente.<\/p>\n

Lo bueno del Procrear es que ha puesto en marcha, en ciertos lugares del pais, una enorme maquinaria orientada a ese segmento, aunque se puede estimar que pronto estar\u00e1 exhausta de fondos (los del Anses no son infinitos) y de recursos humanos y t\u00e9cnicos. El Banco Hipotecario est\u00e1 haciendo tres veces m\u00e1s metros cuadrados que los que se hacen en toda la ciudad de Buenos Aires por a\u00f1o.<\/p>\n

Hay que pensar, con urgencia, en abrirle el juego al resto de los actores, incluyendo a los desarrollistas. Asimismo el pr\u00f3ximo gobierno deber\u00e1 reformular el esquema de financiamiento de las hipotecas Procrear para que no recaiga todo el peso de la operatoria sobre los ahorros de los futuros jubilados. Pedirles que hagan un esfuerzo para que los j\u00f3venes puedan acceder a su primera vivienda es pol\u00edticamente aceptable. Exigirles la totalidad del esfuerzo no es l\u00f3gico.<\/p>\n

Cabe se\u00f1alar que los pr\u00e9stamos hipotecarios indexados que algunos impulsan (y que funcionan en pa\u00edses con inflaci\u00f3n mucho m\u00e1s baja) probablemente no sean la mejor soluci\u00f3n, sustentable a largo plazo, al menos hasta lograr un nivel de inflaci\u00f3n estable y mucho m\u00e1s bajo que el actual. De hecho, sin resolver esta \u00faltima cuesti\u00f3n, abordar en serio el tema hipotecario para clase media es una ilusi\u00f3n.<\/p>\n

En resumen, el futuro gobierno, dada la importancia de esta cuesti\u00f3n, deber\u00e1 tomar cartas en este asunto en serio para lograr el acceso a la vivienda generalizado de la clase media. Ello ocurrir\u00e1 tan pronto como mejoren ciertas las condiciones macroecon\u00f3micas generales y se logre el control de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n

Pero lo m\u00e1s significativo que los pol\u00edticos deben ver, es el enorme impacto que puede llegar a tener, sobre la fisonom\u00eda social en general, y en particular sobre el mercado inmobiliario, la reaparici\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario accesible y la posibilidad de pagar la vivienda propia a largo plazo.<\/p>\n

Arq. Dami\u00e1n Tabakman<\/p>\n

Reporte Inmobiliario<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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