{"id":20885,"date":"2015-07-18T13:00:01","date_gmt":"2015-07-18T16:00:01","guid":{"rendered":"http:\/\/servicioinformativodelaconstruccion.com\/?p=20885"},"modified":"2015-07-21T13:04:41","modified_gmt":"2015-07-21T16:04:41","slug":"canje-de-terreno-por-metros-cuadrados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/canje-de-terreno-por-metros-cuadrados\/","title":{"rendered":"Canje de Terreno por metros cuadrados"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"http:\/\/servicioinformativodelaconstruccion.com\/wp-content\/uploads\/2015\/07\/ESTRUCTURAS.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft wp-image-20886 size-medium\" src=\"http:\/\/servicioinformativodelaconstruccion.com\/wp-content\/uploads\/2015\/07\/ESTRUCTURAS-300x168.jpg\" alt=\"ESTRUCTURAS\" width=\"300\" height=\"168\" \/><\/a>Una metodolog\u00eda que se utiliza mucho debido a la escasez de d\u00f3lares y la posibilidad que esta herramienta ofrece de comenzar negocios sin invertir capital. Escribe el Dr. Daniel Enrique Butlow.<\/p>\n<p>La agencia Telam informa que en el mercado inmobiliario, se est\u00e1 imponiendo el canje de terreno por metros cuadrados de construcci\u00f3n, porque a pesar de que la construcci\u00f3n nueva se comercializa en pesos, los terrenos se siguen vendiendo en d\u00f3lares y ante la dificultad para conseguirlos, muchos desarrolladores les pagan a los due\u00f1os de la tierra con metros cuadrados del edificio a construir. Adem\u00e1s, los propietarios de tierra, descubrieron que es un buen negocio tomar metros cuadrados al costo, porque no solo ganan con la venta del terreno, sino tambi\u00e9n como inversores (Migliorisi).<\/p>\n<p>La idea parece muy buena, solo que inevitablemente se encuentra con el derecho que rige la cuesti\u00f3n, y tiene que decidir qu\u00e9 tipo de contrato debe formalizarse para que el negocio sea legal, seguro y proteja correctamente todos los intereses en juego.<\/p>\n<p>De aqu\u00ed en m\u00e1s, enumero y describo las normas y problem\u00e1ticas que habr\u00e1 que tener en cuenta al realizar este tipo de operaciones:<\/p>\n<p>1.- PERMUTA: Se trata del m\u00e1s antiguo de los contratos realizados entre los hombres \u201cEn las sociedades primitivas los hombres para procurarse las cosas que necesitaban, las permutaban o trocaban unas por otras. Por lo menos as\u00ed ocurri\u00f3 mientras no comenz\u00f3 a usarse un denominador com\u00fan de los valores materiales, que fueron primero los ganados (en lat\u00edn \u201cpecus\u201d, de donde deriva \u201cpecunia\u201d), y los metales preciosos, preferentemente la plata, el bronce, etc. Despu\u00e9s, los metales preciosos acu\u00f1ados dieron nacimiento a la moneda, instrumento que permite valuar las cosas y con el cual se constituye el segundo elemento caracter\u00edstico del contrato de compraventa: el precio en dinero.<br \/>\nA partir de entonces, de la invenci\u00f3n de la moneda, el contrato de permuta o truque, que hab\u00eda sido el instrumento com\u00fan de los negocios, fue desplazado por el de compraventa, que asumi\u00f3 el rango m\u00e1s importante y frecuente de todos los contratos\u201d. (Rezz\u00f3nico, Luis Mar\u00eda. Estudio de Los Contratos en nuestro Derecho Civil, P\u00e1g. 295, Buenos Aires).<\/p>\n<p>El nuevo y vigente C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (en adelante CCyCom), legisla la permuta en solo cuatro art\u00edculos 1172\/1175), pero contiene algunas precisiones que no deben olvidarse entre las que se encuentra la definici\u00f3n: \u201cHay permuta si las partes se obligan rec\u00edprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero (art. 1172)\u201d. El problema se plantea entonces en aquellas transacciones en que se prometen bienes futuros y tambi\u00e9n dinero (precio mixto) que en el derogado C\u00f3digo de V\u00e9lez, se resolv\u00eda con la nota al art\u00edculo 1485, seg\u00fan la cual el contrato segu\u00eda siendo de permuta cuando la suma dada sea menor o igual al valor de la cosa permutada. Este criterio, que fue avalado doctrinal y jurisprudencialmente (Spota, Alberto G., Contratos, Instituciones de Derecho Civil, actualizado por Leiva Fern\u00e1ndez, Tomo IV, p\u00e1g. 26, Editorial La Ley y Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires en Di Prieto, Vicente J. c\/ Monte Paco SA AC 34.196, La Ley, 1985 &#8211; D \u2013 402), tambi\u00e9n estaba sustentado por el derogado art. 1356, que ahora reemplaza el nuevo art. 1126 con el siguiente texto: \u201cSi el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los dem\u00e1s casos\u201d.<\/p>\n<p>Adem\u00e1s, y en caso de conflicto, habr\u00e1 que estar ahora a la voluntad de las partes, las normas generales sobre contratos y obligaciones, los usos y pr\u00e1cticas del lugar de celebraci\u00f3n y las disposiciones correspondientes a los contratos normados afines que son compatibles y se adecuan a su finalidad (art. 970).<\/p>\n<p>La garant\u00eda de evicci\u00f3n, continuara rigi\u00e9ndose por las normas generales, pero ahora, junto con los vicios ocultos y los redhibitorios (antes de la locaci\u00f3n de obra y de la compraventa respectivamente que pasan a formar parte del saneamiento) (art. 1175), con la novedad muy dura del art. 1038, cuyo texto es el siguiente: \u201cLa supresi\u00f3n y la disminuci\u00f3n de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas en los siguientes casos: a) si el enajenante conoci\u00f3, o debi\u00f3 conocer el peligro de evicci\u00f3n, o la existencia de vicios; b) si el enajenante act\u00faa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenaci\u00f3n, a menos que el adquirente tambi\u00e9n se desempe\u00f1e profesionalmente en esa actividad\u201d.<\/p>\n<p>A buen entendedor\u2026pocas palabras.<\/p>\n<p>2.- COMPRAVENTA: Lo que se vende o se permuta, debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (Rezzonico, op cit. p\u00e1g. 61).<\/p>\n<p>La existencia de la cosa, puede ser actual o eventual y en este \u00faltimo caso se trata de la venta de las cosas futuras, que el nuevo CCyCom legisla en el art. 1131 con el siguiente texto: \u201cSi se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condici\u00f3n suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que \u00e9sta llegue a existir en las condiciones y tiempos convenidos. El comprador puede asumir, por cl\u00e1usula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.<\/p>\n<p>En otras palabras, estamos en presencia de un contrato aleatorio, solo que la aleatoriedad puede ser absoluta o relativa (Spota op cit. Tomo IV, p\u00e1g. 141) y una vez m\u00e1s, todo depender\u00e1 de la voluntad de las partes expresada en sus contratos.<\/p>\n<p>A\u00fan queda algo para poder aclarar \u00bfCu\u00e1ndo existir\u00e1 compraventa y cuando contrato de obra? El art. 1125 tiene la respuesta, que es la que sigue: \u201cCuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque \u00e9stas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producci\u00f3n de las cosas asume la obligaci\u00f3n de proporcionar una porci\u00f3n substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.\u201d.<\/p>\n<p>3. OBRA: El empresario desarrollista, tambi\u00e9n puede convenir con el due\u00f1o del terreno en realizar una obra pagando el precio del terreno con metros a construir, es decir, con cosas futuras.<\/p>\n<p>Spota, ha se\u00f1alado que existe compraventa cuando al adquirente no le interesa cual es proceso interno de fabricaci\u00f3n de la cosa. La locaci\u00f3n de obra (hoy el contrato obra) se traduce en un \u201chacer\u201d, mientras que en cambio, la compraventa se traduce en un \u201cdar\u201d. No le interesa al adquirente como se hizo la cosa, sino que se le trasmita la propiedad o copropiedad de la cosa (op. cit, Tomo IV, P\u00e1g. 39).<\/p>\n<p>Sin embargo, no es \u00e9sta la tesis que parece haber triunfado en el nuevo CCyCom , ya que a diferencia de lo que establec\u00eda el viejo art. 1632, ahora, el nuevo art. 1253 determina para el contrato de obra: \u201cA falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, el contratista o prestador de los servicios elige libremente los medios de ejecuci\u00f3n del contrato\u201d, estableciendo a su vez el art. 1254 \u201cEl contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar el servicio, excepto que de lo estipulado o de la \u00edndole de la obligaci\u00f3n resulte que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en todo o en parte. En cualquier caso, conserva la direcci\u00f3n y la responsabilidad de la ejecuci\u00f3n\u201d.<\/p>\n<p>Por lo expresado, habr\u00e1 que volver a desentra\u00f1ar la real voluntad de las partes y la falta de necesidad de calificar el contrato (como suced\u00eda en Roma) y fundamentalmente en el mayor acercamiento que han tenido los contratos de obra y compraventa al extenderse los mismos la responsabilidades por ruina, vicios ocultos, redhibitorios y obligaci\u00f3n de saneamiento (art. 1271, 1274 inc \u201ca\u201d y 1277) que aminoran la posibilidad de encontrar diferencias.<\/p>\n<p>Como en definitiva, nadie cuestionar\u00e1 que est\u00e1n en juego obligaciones de hacer (la construcci\u00f3n), lo importante ser\u00e1 distinguir claramente los servicios de las obras (art. 764) y los resultados concretos (art. 774, inc. \u201cb\u201d), de los eficaces (art. 774, inc. \u201cc\u201d), como es el caso legalmente ejemplificado de la \u201ccl\u00e1usula llave en mano\u201d.<\/p>\n<p>4.- CONCLUSIONES: Como lo se\u00f1alaba el maestro Llamb\u00edas, el Derecho no es una f\u00edsica de las relaciones humanas y por ello, cada interrogante tiene variadas respuestas.<\/p>\n<p>Es frente a cada caso y cada situaci\u00f3n donde caben desplegar todas y cada una de las herramientas que el Derecho brinda a su int\u00e9rprete para acercarse a la anhelada seguridad jur\u00eddica que todos buscamos.<\/p>\n<p>No hay dos contratos iguales, salvo que uno sea copia del otro y este plagiada su redacci\u00f3n.<\/p>\n<p>Al parecer y como en las obras de arte, un buen contrato es tan valioso como un original y el resto\u2026bueno, el resto son copias.<\/p>\n<p>Dr. Daniel Enrique Butlow<br \/>\n(*) Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.<br \/>\nconsultas@arquilegal.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Una metodolog\u00eda que se utiliza mucho debido a la escasez de d\u00f3lares y la posibilidad que esta herramienta ofrece de comenzar negocios sin invertir capital. 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