{"id":21220,"date":"2015-08-18T12:28:07","date_gmt":"2015-08-18T15:28:07","guid":{"rendered":"http:\/\/servicioinformativodelaconstruccion.com\/?p=21220"},"modified":"2015-08-18T12:28:07","modified_gmt":"2015-08-18T15:28:07","slug":"nuevo-codigo-civil-problemas-viejos-al-adquirir-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/nuevo-codigo-civil-problemas-viejos-al-adquirir-inmuebles\/","title":{"rendered":"Nuevo C\u00f3digo Civil: \u00bfProblemas viejos al adquirir inmuebles?"},"content":{"rendered":"

\"ph\"<\/a>A nuestro C\u00f3digo Civil y Comercial le hac\u00eda falta un cambio, un rejuvenecimiento, y a partir del 1 de Agosto de este a\u00f1o entr\u00f3 en vigencia una normativa\u00a0nuevaen materia de Propiedad Horizontal.<\/p>\n

Podemos encontrar los nuevos art\u00edculos en el LIBRO IV (DERECHOS REALES) – TITULO V (PROPIEDAD HORIZONTAL) que abarca desde el ART\u00cdCULO 2037 al 2072 y est\u00e1 disponible gratuitamente para su consulta en INFOLEG.
\nMientras se produc\u00eda el debate parlamentario (muy interesante, por cierto…) sali\u00f3 a la luz un \u00abpeque\u00f1o\u00bb interrogante: \u00bfQu\u00e9 va a pasar con la ley 19724 de Prehorizontalidad?
\nParece ser, que esta ley, no es tan famosa\u00a0como la que finalmente se derog\u00f3 por todo este cambio, la ya fallecida LEY 13512, sin embargo, esa ley naci\u00f3 no por un capricho, sino para evitar un delito tan com\u00fan como la estafa.
\nHAGAMOS UN POCO DE HISTORIA…\u00bfQuieren?
\n\u00c9rase una vez, un constructor que hab\u00eda adquirido un terrenito y ten\u00eda sue\u00f1os de ver nacer, en esa fabulosa ubicaci\u00f3n, un hermoso edificio para despu\u00e9s, hacerse unos pesitos. Indag\u00f3 e indag\u00f3, y descubri\u00f3 que s\u00f3lo exist\u00eda la ley 13512 que no le impon\u00eda a \u00e9l ninguna obligaci\u00f3n a la hora de vender las lujosas unidades que, finalmente, termin\u00f3 construyendo, y en un ataque de ambici\u00f3n, termin\u00f3 vendiendo cada unidad a varios compradores, tambi\u00e9n esperanzados de tener su primer hogar, pero no fue as\u00ed….el malvado constructor, adem\u00e1s, hizo un mal negocio y termin\u00f3 sin posibilidades de terminar el \u00abhogar, dulce hogar\u00bb que hab\u00eda prometido…quedando insolvente.
\nUn cuento terrible, no? Pero durante un tiempo (quiz\u00e1 con algunos detalles menos dram\u00e1ticos y m\u00e1s legales) fue cierto y muy triste, lamentablemente. Antes de esta ley, no exist\u00eda una protecci\u00f3n para quienes invert\u00edan plata en esos futuros proyectos y todo lo que se desencaden\u00f3 a partir de all\u00ed, en parte, fue solucionado a trav\u00e9s de esta normativa cuyo objetivo era proteger al comprador oblig\u00e1ndolo a cumplir con ciertos pasos previos a la afectaci\u00f3n del Inmueble al R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal…pero no pudo solucionar un problema tambi\u00e9n muy com\u00fan: \u00bfqu\u00e9 pasaba en caso de insolvencia?
\nNo quiero ser injusta, porque no lo soy, y es sabido que aquella ley no era perfecta ni se cumpl\u00eda como deb\u00eda, pero fue un b\u00e1lsamo para muchos, ya que para evitar esas ESTAFAS lo que DEB\u00cdAN hacer los constructores era REGISTRAR los boletos de compraventa que se celebren a fin de que esa unidad no se venda a varias personas… y ahora nos preguntamos \u00bfqu\u00e9 dice el NUEVO C\u00d3DIGO CIVIL Y COMERCIAL AL RESPECTO?
\nSi nos detenemos unos minutos a leer los art\u00edculos 2070, 2071 y 2072 (s\u00ed….son S\u00d3LO 3…contra los 37 que conten\u00eda la ley anterior) nos dicen que:
\nARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal est\u00e1n incluidos en las disposiciones de este Cap\u00edtulo.
\nARTICULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operaci\u00f3n de acuerdo a lo convenido por cualquier raz\u00f3n, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con m\u00e1s un inter\u00e9s retributivo o, en su caso, la liberaci\u00f3n de todos los grav\u00e1menes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
\nEl incumplimiento de la obligaci\u00f3n impuesta en este art\u00edculo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla \u00edntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
\nARTICULO 2072.- Exclusiones. Est\u00e1n excluidos los contratos siguientes
\na) aquellos en los que la constituci\u00f3n de la propiedad horizontal resulta de la partici\u00f3n o liquidaci\u00f3n de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidaci\u00f3n de personas jur\u00eddicas;
\nb) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
\nc) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cl\u00e1usulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
\nEn primer lugar, establece que estar\u00e1n comprendidos dentro del R\u00e9gimen de la Prehorizontalidad los contratos que se celebren ANTES de la afectaci\u00f3n al R\u00e9gimen de Propiedad Horizontal…hasta ah\u00ed, no hay grandes sorpresas, pero el art\u00edculo siguiente habla de un SEGURO OBLIGATORIO que tiene que constituir el TITULAR DEL DOMINIO DEL INMUEBLE (puede no ser el que construye…ojo en este detalle!) a favor de quien pretende adquirir ese departamento por las dudas de que fracase la operaci\u00f3n y habla de una RETRIBUCI\u00d3N que comprende lo que se abon\u00f3 (ya que esta situaci\u00f3n puede pasar durante la construcci\u00f3n, mientras el futuro adquirente va pagando las cuotas) M\u00c1S UN INTER\u00c9S RETRIBUTIVO (que no dice de cu\u00e1nto ser\u00eda, ni aclara nada!) y la liberaci\u00f3n de toda otra obligaci\u00f3n.
\nEl interrogante es \u00bfc\u00f3mo se determinar\u00e1 la prima del seguro? Actualmente, si tenemos un auto, por ejemplo, es OBLIGATORIO tener un seguro y cualquier hombre (o mujer…porqu\u00e9 no…) entiende o tiene una m\u00ednima idea de qu\u00e9 comprende esa p\u00f3liza, hasta donde cubre, cu\u00e1nto cubre…etc, etc, pero este art\u00edculo nos habla de aplicar un seguro a un negocio inmobiliario, y depender\u00e1 de las ASEGURADORAS fijar todos esos \u00abDETALLITOS NO MENORES\u00bb que podr\u00e1n marcar la diferencia entre pagar o no pagar y cu\u00e1nto pagar al momento de que UPS! se caiga una operaci\u00f3n como esa.
\n\u00bfQu\u00e9 se entiende por INTER\u00c9S RETRIBUTIVO? \u00bfHasta qu\u00e9 punto va a retribuir ese fracaso? \u00bfLas esperanzas frustradas est\u00e1n incluidas o s\u00f3lo el lucro cesante? El nuevo C\u00f3digo no vino con la letra chica al pie, ni regulaciones al respecto, por consiguiente, \u00bfen manos de qui\u00e9n quedar\u00e1 llenar estas lagunas del derecho? \u00bfLa jurisprudencia? Interrogantes que dejan, adem\u00e1s, una sensaci\u00f3n de miedo e incertidumbre en que aire que, quiz\u00e1\u2026.\u00bfresucite viejos fantasmas?
\nAsesor\u00f3 la\u00a0Dra. Orueta Cossi, Mar\u00eda de las Mercedes
\nM\u00e1s info en\u00a0\u00a0asesoramientoconsorcios@yahoo.com.ar \u2013 Tel: 49314450\/1565708018 \u2013 www.asesoramientoconsorcios.blogspot.com.ar<\/a> \u2013 Facebook: asesoramientojuridicoconsorciosypropietarios \u2013 Twitter: @AsesorConsorcio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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