Con una carga fiscal, punta a punta, de m\u00e1s del 53% sobre el monto total invertido en un desarrollo inmobiliario, est\u00e1 claro que cualquier beneficio es bien recibido por el sector. No obstante, del total de los impuestos que afectan a la inversi\u00f3n inmobiliaria, el IVA, y el Impuesto a las ganancias (dentro de los impuestos nacionales) se llevan la mayor carga total, en tanto que el Impuesto a las Ingresos brutos y el impuesto de sellos (dentro de lo impuestos provinciales) son de los m\u00e1s distorsivos.<\/p>\n
La Ley 27.467 viene a atender solo una de las patas de esta mesa fiscal. En este programa se incluye un doble\u00a0beneficio relativo al IVA<\/strong>, que resumiremos del siguiente modo (para simplificar): la exenci\u00f3n del impuesto generado por las ventas\u00a0(Beneficio Econ\u00f3mico)<\/i>\u00a0y la compensaci\u00f3n, acreditaci\u00f3n y\/o devoluci\u00f3n del IVA pagado por las compras\u00a0(Beneficio Financiero)<\/i>.<\/p>\n En la norma se establecen ciertos topes para el c\u00e1lculo y la obtenci\u00f3n de ambos beneficios y all\u00ed ser\u00e1 muy importante, no s\u00f3lo el valor de venta de las unidades sino tambi\u00e9n definir las caracter\u00edsticas espec\u00edficas del proyecto, su naturaleza, sus costos de construcci\u00f3n, el veh\u00edculo a trav\u00e9s del cual se desarrolle el proyecto y sus aspectos vinculados con la sustentabilidad (debe recordarse que si se trata de hacer accesible la vivienda, tambi\u00e9n debe ser accesible mantenerla, por ejemplo reduciendo el consumo de energ\u00eda que demande a sus usuarios acondicionarla), entre otros.<\/p>\n La reciente norma de AFIP se\u00f1ala que, como en cualquier beneficio fiscal, su solicitud debe venir acompa\u00f1ada de la contrataci\u00f3n de un seguro de cauci\u00f3n a favor de la AFIP que garantice que los beneficios son otorgados contra un respaldo y as\u00ed asegurar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos al desarrollador. Este esquema com\u00fan en los programas de Reintegro de IVA para exportadores y es habitual cuando se solicita una devoluci\u00f3n de impuestos en un programa sujeto a requisitos de cumplimiento posterior a su otorgamiento.<\/p>\n Al respecto, otra gran inquietud era si cada solicitud generar\u00eda una fiscalizaci\u00f3n al desarrollador, como ha sucedido siempre con los exportadores, generando un gran espacio de tiempo entre la solicitud y la obtenci\u00f3n del beneficio. Sobre el punto, cabe destacar que la resoluci\u00f3n 29\/2019 de Secretar\u00eda de Vivienda menciona que habr\u00e1 por lo menos una inspecci\u00f3n de la Secretar\u00eda durante la Obra.<\/p>\n Respecto a la AFIP un alivio ha sido la RG 4467\/2019 que ha eliminado el requisito de fiscalizaci\u00f3n ante cada solicitud de reintegro de IVA de los exportadores, apoy\u00e1ndose en que cuenta con avances sist\u00e9micos que facilitan los controles y acortan los tiempos para la obtenci\u00f3n de los beneficios. Entendemos que siendo la misma instituci\u00f3n, estos procesos seguir\u00e1n la misma l\u00f3gica para este programa, por lo que el punto no debiera ser una preocupaci\u00f3n.<\/p>\n No obstante, cada solicitud de compensaci\u00f3n, acreditaci\u00f3n o devoluci\u00f3n del IVA por las compras deber\u00e1 contar con la certificaci\u00f3n de un Contador respecto a los comprobantes presentados y el aval del Director de Obra del Proyecto, respecto al grado de avance.<\/p>\n Para comprender m\u00e1s claramente los alcances pr\u00e1cticos de la norma, analizaremos un caso base en Buenos Aires (No obstante, debe recordarse que la norma tiene alcance Nacional).<\/p>\n Para ello analizaremos un ejemplo de un proyecto de 5000 M2 de construcci\u00f3n, con 4200 M2 vendibles, de 100 unidades funcionales viviendas de 42 M2, todas ellas con un precio de venta de 135.000 UVA, o sea aproximadamente $ 5.265.000, o algo mas de U$s 120.000 cada una.<\/p>\n Estimaremos para avanzar con este ejemplo un costo de construcci\u00f3n de USD 5.000.000, algo as\u00ed como 5.512.820 UVA. Adem\u00e1s supondremos que del total de las compras se estima que un 40% ser\u00e1 a proveedores que la facturen al 21% el IVA, otro 50% al 10.5% y el resto a monotributistas que no generan cr\u00e9dito fiscal.<\/p>\n Para finalizar con los supuestos, consideraremos que la incidencia del terreno en el proyecto es del 25%.<\/p>\n Con estos par\u00e1metros el cuadro de an\u00e1lisis ser\u00eda el siguiente:<\/p>\n <\/p>\n Considerando que el Proyecto cumple con los dem\u00e1s requisitos enunciados en la Resoluci\u00f3n 29\/2019 de Secretar\u00eda de Vivienda y considerando que las Unidades tendr\u00e1n entrega efectiva antes de Diciembre de 2022, podr\u00edamos estimar beneficios del siguiente orden:<\/p>\n Por lo tanto, lo que viene a remarcar la nueva RG de AFIP es que ya se encuentra definido internamente el esquema de solicitud de los beneficios, una vez obtenido el certificado de aprobaci\u00f3n de parte de Secretar\u00eda de Vivienda.<\/p>\n Es decir que la norma deja claras las competencias propias de Secretar\u00eda de Vivienda (Aprobaci\u00f3n de proyectos y control de avance) de las relativas a la AFIP (Otorgamiento efectivo del Beneficio Fiscal). Hasta ahora sab\u00edamos que Secretar\u00eda de Vivienda hab\u00eda avanzado en la reglamentaci\u00f3n y sus procedimientos internos y se necesitaba esta confirmaci\u00f3n de la AFIP para iniciar la carrera y confirmar que los beneficios se har\u00e1n efectivos.<\/p>\n El programa se encuentra as\u00ed plenamente vigente<\/b>\u00a0a la espera de la obtenci\u00f3n de los primeros Certificados de Calificaci\u00f3n. Su vigencia opera desde el 01\/01\/2019 y aunque no hay plazo tope para presentarse, el programa tiene el condicionante de que los proyectos deben estar entregados al 31\/12\/2022. Adicionalmente la Ley contempla un cupo para el otorgamiento del beneficio de 60.000 unidades de vivienda en total a nivel nacional, acotando a 3.000 el m\u00e1ximo de unidades de vivienda por desarrollos iniciados antes del 2019.<\/p>\n La Ley presupuestaria que ha dado origen al beneficio, en su art\u00edculo 98 realiza una invitaci\u00f3n a las provincias para que establezcan exenciones en el Impuesto de Sellos y en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos y promuevan que sus municipios otorguen incentivos tributarios en el marco de este programa (Vg. Tasas, Derechos, etc). Al respecto a la fecha sabemos que Secretaria de Vivienda se encuentra negociando con varias provincias para lograr avanzar en el objetivo.<\/p>\n Esperamos que las provincias puedan acoplarse r\u00e1pidamente al programa ya que solo estos dos impuestos representan el 20% de la carga tributaria total de un proyecto inmobiliario y adem\u00e1s de que su impacto es directo y sin posibilidad de compensaci\u00f3n, el mismo suele generarse en el momento m\u00e1s importante para el consumidor final: la posesi\u00f3n.<\/p>\n El indicador de \u00e9xito final del conjunto de normas impulsadas desde el a\u00f1o pasado para beneficiar al sector (Incluyendo la Ley 27.440 en sus art\u00edculos 205 y 206), deber\u00eda reflejar una efectiva reducci\u00f3n del costo del metro cuadrado de construcci\u00f3n de la vivienda social que permita un mayor acceso al cr\u00e9dito para los beneficiarios finales. Esta efectividad se sustenta en la eficiencia con que los organismos intervinientes otorguen el recupero del cr\u00e9dito fiscal por IVA.<\/p>\n Cont. Mariela Schenone Fuente: ReporteInmobiliario.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La AFIP reglament\u00f3 como se compensar\u00e1 o se efectuar\u00e1 la devoluci\u00f3n del impuesto. Se abre una oportunidad competitiva para nuevos proyectos de viviendas a un costo m\u00e1s bajo. Normativamente ya est\u00e1 todo listo. El d\u00eda 22\/07 del corriente se public\u00f3 en el Bolet\u00edn oficial la Resoluci\u00f3n 4531\/2019 de AFIP y con la misma se reafirm\u00f3 […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":26150,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[91,97],"tags":[],"class_list":["post-26149","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualidad","category-construccin","et-has-post-format-content","et_post_format-et-post-format-standard"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26149","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=26149"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/26149\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=26149"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=26149"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/sicdigital.com.ar\/sic\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=26149"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Seguros y controles adicionales<\/h3>\n
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Comentarios finales<\/h3>\n
\nCDS Desarrollos
\nMetrox Real Estate<\/p>\n